财政支持房地产稳定系列政策正快速落地，其中之一是地方发债筹资收购存量闲置土地。
近日，自然资源部公布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》），明确了各地通过地方政府专项债券（下称“专项债”）收购闲置土地的流程和重点，核心是借此减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。
中央财经大学教授温来成告诉第一财经，这意味着作为稳楼市的重要举措之一的专项债支持收购闲置土地新政正逐步落地。在前些年房地产市场火热的时候，一些房地产企业囤地比较多，近些年房地产市场低迷，这些企业面临较大资金压力，一些项目无法开工，造成土地大量闲置。在这一背景下，允许专项债收购闲置土地，有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。
此次《通知》的一大亮点，是确定了地方政府收购闲置土地的重点。
《通知》要求，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。
那么，实践中地方究竟如何收购闲置土地？对此《通知》也提出了相关要求。
对于专项债收购闲置土地的主体，《通知》明确，由纳入名录管理的土地储备机构具体实施，而储备地块则必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。
在收购流程上，根据《通知》，首先市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。
其次，土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。
而用于收购闲置土地的土地储备专项债券的一大核心，是储备项目应当有稳定的预期偿债资金来源，对应的政府性基金收入应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。这也是为何上述政府收购闲置土地时压低价格，且重点考量地块条件，这有利于保障项目收益，防范专项债偿付风险。
《通知》强调，要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。
为了改善土地供求关系、稳定楼市，《通知》要求，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。
温来成表示，这也是一大亮点。今年以来房地产投资、销售等数据明显下滑，不少房地产企业亏损，地方政府收回收购土地不再供应房地产开发，可以促进市场逐步走向供求平衡，实现止跌回稳。
《通知》称，专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。
当然，专项债收购闲置土地政策还有些细节待明确。财政部部长蓝佛安近日公开表示，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。
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